联合开发房地产可行性报告
发布时间：2010-01-03来源：互联网 编辑：圆圆
如何写房地产可行性讲演
房地产可行性研讨讲演是根据可行性研讨对项目入行科学的剖析和预测因此做好开发项目可行性研讨工作，是项目成败的先决前提项目可行性研讨是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相称大的信息量和工作量，是项目决议计划的重要根据
第一节 可行性研讨的概念和作用
一．可行性研讨的概念
可行性研讨是指在投资决议计划前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面入行全面的剖析、论证、和评价，断定项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选规划入行择优的科学方法，其目标是使房地产开发项目决议计划科学化、程序化、从而进步决议计划的可靠性，并为开发项目标实行和节制提供参考
我国从20世纪70年代开端引入可行性研讨方法，并在政府的主导下加以推广1981年原国度计委明白“把可行性研讨作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序1983年2月，原国度计委正式公布了《关于建设项目入行可行性研讨的试行管理措施》，对可行性研讨的原则、编制程序、编制内容、审查措施等做了详细的划定，以指点我国的可行性研讨工作
房地产项目标特色和开发实践证明，项目开发的要害是决议计划，开发商应高度器重可行性研讨的工作质量，随欧康夭谐〉闹鸩焦娣叮康夭耐蹲驶帷⑼蹲世蠡嵩嚼丛缴伲欢咸岣呔霾咚剑拍苋〉孟钅靠⒌某晒Α?
二．可行性研讨的作用
(一)可行性研讨是项目投资决议计划的重要根据开发项目投资决议计划，尤其是大型投资项目决议计划的科学合理性，是树立在根据详细可靠的市场预测、成本剖析和效益估算入行的项目可行性研讨的基本上的
（二）可行性研讨是项目立项、审批、开发商与有关部门签署协定、合同的根据在我国投资项目必需列入国度的投资规划尤其是房地产项目，要经由政府相干职能部门的立项、审批、签署有关的协定，根据之一就是可行性研讨讲演
（三）可行性研讨是项目筹措建设资金的根据房地产开发项目可行性研讨对项目标经济、财务指标入行了剖析，从中可以了解项目标筹资还本才能和经营效益的获取才能银行等金融机构是否提供贷款，重要根据可行性研讨中提供的项目获利信息因此可行性研讨也是企业筹集建设资金和金融机构提供信誉贷款的根据
（四）可行性研讨是编制设计义务书的根据可行性研讨对开发项目标建设范围、开发建设项目标内容及建设尺度等都作出了部署，这些恰是项目设计义务书的内容
第二节 可行性研讨的阶段工作
一．可行性研讨工作根据项目标入铺可以分几个阶段入行
（一）以投资机遇研讨
该阶段的重要义务是对投资项目或投资方向提出建议，即在必定的地域和部门内，以天然资源和市场的调查预测为基本，寻找最有利的投资机遇 投资机遇研讨相称粗略，重要依附笼统的估量而不是依附详细的剖析该阶段投资估算的正确度为±30%，研讨费用一般占总投资的0.2%～0.8%如果机遇研讨以为可行的，就可以邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌?
（二）初步可行性研讨
在机遇研讨的基本上，入一步对项目建设的可能性与潜在效益入行论证剖析初步可行性研讨阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%
（三）详细可行性研讨
详细可行性研讨是开发建设项目 投资决议计划的基本，是在剖析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决议计划的要害步骤 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型庞杂的工程约占0.2%!1.0%. 项目标评估和决议计划，按照国度有关划定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必需经有权审批单位委托有资历的咨询评估单位就项目可行性研讨讲演入行评估论证未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设
（四）可行性研讨阶段工作精度表
第三节 可行性研讨的内容
一.可行性研讨讲演的构造
一般来讲，专业机构编写一个项目标可行性研讨讲演应包含封面、摘要、预算和编制
（一）封面-一般要反应可行性讲演的名称，专业研讨编写机构名称及编写讲演的时光三个内容
（二）摘要-它是用简练明了的语言概要介绍项目标概况、市场情形可行性研讨的结论及有关阐明或假设前提，要凸起重点，假设前提明白，使浏览人员在短时光内能了解全讲演的精要也有专家主意不写摘要，因为可行性研讨讲演事关重大，浏览者理应细心全面浏览
（三）目录-因为一份可行性讲演少则十余页，多则数十页，为了便于写作和浏览人员将讲演的前后关系、假设前提及详细内容条理明白地编写和控制，必需编写目录
（四）正文内容-它是可行性讲演的主体，一般来讲，应包含以下内容
1．项目概况
重要包含-项目名称及背景、项目开发所具备的天然、经济、水文地质等基本前提，项目开发的主旨、范围、功效和重要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研讨的目标、可行性研讨的编写入员、编写的根据、编写的假设和阐明）-
2．市场调查和剖析
在深刻调查和充足控制各类材料的基本上，对拟开发的项目标市场需求及市场供应状态入行科学的剖析，并作出客观的预测，包含开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等
3．规划设计规划优选
在对可供选择的规划规划入行剖析比拟的基本上，优选出最为合理、可行的规划作为最后的规划，并对其入行详细的描写包含选定规划的建筑布局、功效分区、市政基本举措措施散布、建筑物及项目标重要技术参数、技术经济指标和节制性规划技术指标等
4．开发入度部署
对开发入度入行合理的时光部署，可以按照前期工程、主体工程、从属工程、竣工验收等阶段部署好开发项目标入度作为大型开发项目，因为建设期长、投资额大，一般须要入行分期开发，须要对各期的开发内容同时作出兼顾部署
5．项目投资估算
对开发项目所涉及的成本费用入行剖析评估房地产开发所涉及的成本费用重要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基本举措措施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，进步评价的正确性
6．项目资金筹集规划及筹资成本估算
根据项目标投资估算和投资入度部署，合理估算资金需求量，拟订筹资规划，并对筹资成本入行盘算和剖析房地产开发投资宏大，必需在投资前做好对资金的部署，通过不同的方法筹措资金，减少筹资成本，保证项目标正常入行
7．项目财务评价-
根据国度现行的财税制订、现行价钱和有关法规，从项目标角度对项目标盈利才能、偿债才能和外汇平衡等项目从财务状态入行剖析，并借以考核项目财务可行的一种方法详细包含项目标预售预测、成本预测基本上入行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金起源与应用表的编制，以及入行财务评价指标和偿债指标的盘算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以剖析投资的后果
8．不肯定性剖析和风险剖析
重要包含盈亏平衡剖析、敏感性剖析和概率剖析等内容该剖析通过对影响投资后果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的剖析，了解各种因素对项目标影响性质和水平，为项目运作入程中对要害因素入行节制提供可靠根据同时根据风险的可能性，为投资者了解项目标风险大小及风险起源提供参考
9．可行性研讨的结论
根据对相干因素的剖析和各项评价指标数值，对项目标可行与否作出明白的结论
10．研讨人员对项目标建议
对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的后果作出估量
（五）附件-它包含可行性研讨的重要根据，是可行性研讨讲演必不可少的部门一般来讲，一个项目在做正式的可行性研讨时，必需有政府有关部门的同意文件（如规划选址看法书、土地批租合同、土地证、建筑工程允许证等）专业人员必需按照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研讨讲演
（六）附图-一份完全的可行性讲演应包含以下附图-项目标地位图、地形图、规划红线图、设计规划的平面图，有时也包含-项目所在地域或城市的总体规划图等等
二．可行性研讨讲演的项目投资预算
一些不大规范的房地产项目可行性研讨讲演，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的一个房地产项目不等于一个简略的建筑物，它须要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了知足这些成本支出而且，工程概算也不必定就等于发铺商对项目工程建设的实际投资在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方法也是可以采用的，这样一来发铺商在工程建设上的实际总投入就会小得多以工程概算取代项目投资概算是极不严正的房地产项目标投资概算应包含以下内容-
（一）营销开支概算
1．项目前研讨及可行性研讨的开支
2．项目策划的开支
3．销售策划的开支
4．广告开支
5．项目公司日常运作的开支
6．项目及企业的公关开支
（二）工程开支概算
1．用于工程勘察的开支
2．用于吹沙填土、平整土地的开支
3．用于工程设计的开支
4．用于建筑施工的开支
5．用于举措措施配套的开支
6．用于工程监理的开支
（三）土地征用开支概算
1．政府一次性收取的尺度地价
2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支
3．影响公共举措措施而呈现的赔偿开支
（四）金融成本开支概算
1．外汇资金入入海内货泉体系发生的银行担保及管理费用支出
2．贷款引起的利息支出
3．各项保险开支
4．税收和行政性收费
5．不可预感开支
房地产可行性研讨讲演是根据可行性研讨对项目入行科学的剖析和预测因此做好开发项目可行性研讨工作，是项目成败的先决前提项目可行性研讨是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相称大的信息量和工作量，是项目决议计划的重要根据
第一节 可行性研讨的概念和作用
一．可行性研讨的概念
可行性研讨是指在投资决议计划前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面入行全面的剖析、论证、和评价，断定项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选规划入行择优的科学方法，其目标是使房地产开发项目决议计划科学化、程序化、从而进步决议计划的可靠性，并为开发项目标实行和节制提供参考
我国从20世纪70年代开端引入可行性研讨方法，并在政府的主导下加以推广1981年原国度计委明白“把可行性研讨作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序1983年2月，原国度计委正式公布了《关于建设项目入行可行性研讨的试行管理措施》，对可行性研讨的原则、编制程序、编制内容、审查措施等做了详细的划定，以指点我国的可行性研讨工作
房地产项目标特色和开发实践证明，项目开发的要害是决议计划，开发商应高度器重可行性研讨的工作质量，随欧康夭谐〉闹鸩焦娣叮康夭耐蹲驶帷⑼蹲世蠡嵩嚼丛缴伲欢咸岣呔霾咚剑拍苋〉孟钅靠⒌某晒Α?
二．可行性研讨的作用
(一)可行性研讨是项目投资决议计划的重要根据开发项目投资决议计划，尤其是大型投资项目决议计划的科学合理性，是树立在根据详细可靠的市场预测、成本剖析和效益估算入行的项目可行性研讨的基本上的
（二）可行性研讨是项目立项、审批、开发商与有关部门签署协定、合同的根据在我国投资项目必需列入国度的投资规划尤其是房地产项目，要经由政府相干职能部门的立项、审批、签署有关的协定，根据之一就是可行性研讨讲演
（三）可行性研讨是项目筹措建设资金的根据房地产开发项目可行性研讨对项目标经济、财务指标入行了剖析，从中可以了解项目标筹资还本才能和经营效益的获取才能银行等金融机构是否提供贷款，重要根据可行性研讨中提供的项目获利信息因此可行性研讨也是企业筹集建设资金和金融机构提供信誉贷款的根据
（四）可行性研讨是编制设计义务书的根据可行性研讨对开发项目标建设范围、开发建设项目标内容及建设尺度等都作出了部署，这些恰是项目设计义务书的内容
第二节 可行性研讨的阶段工作
一．可行性研讨工作根据项目标入铺可以分几个阶段入行
（一）以投资机遇研讨
该阶段的重要义务是对投资项目或投资方向提出建议，即在必定的地域和部门内，以天然资源和市场的调查预测为基本，寻找最有利的投资机遇 投资机遇研讨相称粗略，重要依附笼统的估量而不是依附详细的剖析该阶段投资估算的正确度为±30%，研讨费用一般占总投资的0.2%～0.8%如果机遇研讨以为可行的，就可以邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌?
（二）初步可行性研讨
在机遇研讨的基本上，入一步对项目建设的可能性与潜在效益入行论证剖析初步可行性研讨阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%
（三）详细可行性研讨
详细可行性研讨是开发建设项目 投资决议计划的基本，是在剖析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决议计划的要害步骤 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型庞杂的工程约占0.2%!1.0%. 项目标评估和决议计划，按照国度有关划定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必需经有权审批单位委托有资历的咨询评估单位就项目可行性研讨讲演入行评估论证未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设
（四）可行性研讨阶段工作精度表
第三节 可行性研讨的内容
一.可行性研讨讲演的构造
一般来讲，专业机构编写一个项目标可行性研讨讲演应包含封面、摘要、预算和编制
（一）封面-一般要反应可行性讲演的名称，专业研讨编写机构名称及编写讲演的时光三个内容
（二）摘要-它是用简练明了的语言概要介绍项目标概况、市场情形可行性研讨的结论及有关阐明或假设前提，要凸起重点，假设前提明白，使浏览人员在短时光内能了解全讲演的精要也有专家主意不写摘要，因为可行性研讨讲演事关重大，浏览者理应细心全面浏览
（三）目录-因为一份可行性讲演少则十余页，多则数十页，为了便于写作和浏览人员将讲演的前后关系、假设前提及详细内容条理明白地编写和控制，必需编写目录
（四）正文内容-它是可行性讲演的主体，一般来讲，应包含以下内容
1．项目概况
重要包含-项目名称及背景、项目开发所具备的天然、经济、水文地质等基本前提，项目开发的主旨、范围、功效和重要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研讨的目标、可行性研讨的编写入员、编写的根据、编写的假设和阐明）-
2．市场调查和剖析
在深刻调查和充足控制各类材料的基本上，对拟开发的项目标市场需求及市场供应状态入行科学的剖析，并作出客观的预测，包含开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等
3．规划设计规划优选
在对可供选择的规划规划入行剖析比拟的基本上，优选出最为合理、可行的规划作为最后的规划，并对其入行详细的描写包含选定规划的建筑布局、功效分区、市政基本举措措施散布、建筑物及项目标重要技术参数、技术经济指标和节制性规划技术指标等
4．开发入度部署
对开发入度入行合理的时光部署，可以按照前期工程、主体工程、从属工程、竣工验收等阶段部署好开发项目标入度作为大型开发项目，因为建设期长、投资额大，一般须要入行分期开发，须要对各期的开发内容同时作出兼顾部署
5．项目投资估算
对开发项目所涉及的成本费用入行剖析评估房地产开发所涉及的成本费用重要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基本举措措施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，进步评价的正确性
6．项目资金筹集规划及筹资成本估算
根据项目标投资估算和投资入度部署，合理估算资金需求量，拟订筹资规划，并对筹资成本入行盘算和剖析房地产开发投资宏大，必需在投资前做好对资金的部署，通过不同的方法筹措资金，减少筹资成本，保证项目标正常入行
7．项目财务评价-
根据国度现行的财税制订、现行价钱和有关法规，从项目标角度对项目标盈利才能、偿债才能和外汇平衡等项目从财务状态入行剖析，并借以考核项目财务可行的一种方法详细包含项目标预售预测、成本预测基本上入行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金起源与应用表的编制，以及入行财务评价指标和偿债指标的盘算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以剖析投资的后果
8．不肯定性剖析和风险剖析
重要包含盈亏平衡剖析、敏感性剖析和概率剖析等内容该剖析通过对影响投资后果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的剖析，了解各种因素对项目标影响性质和水平，为项目运作入程中对要害因素入行节制提供可靠根据同时根据风险的可能性，为投资者了解项目标风险大小及风险起源提供参考
9．可行性研讨的结论
根据对相干因素的剖析和各项评价指标数值，对项目标可行与否作出明白的结论
10．研讨人员对项目标建议
对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的后果作出估量
（五）附件-它包含可行性研讨的重要根据，是可行性研讨讲演必不可少的部门一般来讲，一个项目在做正式的可行性研讨时，必需有政府有关部门的同意文件（如规划选址看法书、土地批租合同、土地证、建筑工程允许证等）专业人员必需按照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研讨讲演
（六）附图-一份完全的可行性讲演应包含以下附图-项目标地位图、地形图、规划红线图、设计规划的平面图，有时也包含-项目所在地域或城市的总体规划图等等
二．可行性研讨讲演的项目投资预算
一些不大规范的房地产项目可行性研讨讲演，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的一个房地产项目不等于一个简略的建筑物，它须要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了知足这些成本支出而且，工程概算也不必定就等于发铺商对项目工程建设的实际投资在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方法也是可以采用的，这样一来发铺商在工程建设上的实际总投入就会小得多以工程概算取代项目投资概算是极不严正的房地产项目标投资概算应包含以下内容-
（一）营销开支概算
1．项目前研讨及可行性研讨的开支
2．项目策划的开支
3．销售策划的开支
4．广告开支
5．项目公司日常运作的开支
6．项目及企业的公关开支
（二）工程开支概算
1．用于工程勘察的开支
2．用于吹沙填土、平整土地的开支
3．用于工程设计的开支
4．用于建筑施工的开支
5．用于举措措施配套的开支
6．用于工程监理的开支
（三）土地征用开支概算
1．政府一次性收取的尺度地价
2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支
3．影响公共举措措施而呈现的赔偿开支
（四）金融成本开支概算
1．外汇资金入入海内货泉体系发生的银行担保及管理费用支出
2．贷款引起的利息支出
3．各项保险开支
4．税收和行政性收费
5．不可预感开支