上海房地产-十八般营销武艺再现江湖

　　“未来几个月，将没有另外的销售技能可言，拼的就是价钱”一位房产代办署理人士这样以为

　　显然，处于现在的市场局势下，开发商、代办署理商能够想出变相的降价说法就是最佳的销售策略然而，久长无法晋升的营销模式只能令整个工业在初级竞争中彷徨立异式营销将会成为未来房地工业急需突破的方向之一销售模式停止5年

　　当楼市处于降价恐慌，员工处于裁员危机，急躁的房地工业此时更加忙乱和急躁“现在，不是我们不愿意静下心来想一些立异的销售模式，而是目前的市场形势下，只有先解决销售问题，才能为开发商和代办署理商带来收益，这是救命问题，不是发铺问题”一位代办署理业员工说

　　“代办署理模式的立异，这种思考在5年前就已经停止了因为这5年的时光里，上海的楼市火爆决议了它基础不须要代办署理立异”金丰易居剖析师周明明告知记者，绝管因为每个楼盘都有不同特点，渺小的立异情势其实时刻都在入行，“但是一些推广方法，确切大同小异”

　　对于这一说法，戴德梁行泛城租贷网陆剑表现认同“5年的停止不前不只是销售模式”陆剑以为，营销代办署理程度老是和开发程度、消耗者对产品的认识程度共同发铺的“其实2002年以前，仍是有良多产品是在精心定位后发生出来的但是跟着2002年后销售的火爆，开发商已经不须要斟酌精巧化了无论哪样的房子都卖得掉”

　　然而，理性的模式总有归归的一天，一些成熟的代办署理企业已经开端酝酿新一轮的模式立异目的客户定位

　　合富光辉是广州具有代表性的房地产代办署理企业之一，他们的目的客户定位法等代办署理模式体现了典范的广州企业作风，即低调、务实“其实，这些做法的精华就是绝力把业务做细、做实这和广州的房地产开发作风一样，建筑品质是庶民选择住宅的第一要素，而不是一些空洞的理念”业内人士评价

　　合富光辉在广州代办署理的一个楼盘将目的客户的定位可谓做到了充足

　　据知情人介绍，为寻找符合该楼盘价位的目的客户，代办署理商将目的锁定在一个大型企业的办公总部“他们知道这幢楼里的工作人员就是符合这一价位的目的客户经由多次沟通后，代办署理商提出了针对这些人实际需求的开发建议”

　　敢于说“这幢楼里的人就是我的目的客户”，这是代办署理商选择的勇气，也是舍弃的勇气“在选择目的客户的时候，舍弃是须要勇气的，谢绝也是须要勇气的开发商老是害害怕经细致分的目的客户将流失70%的客源，但是，只要对30%的客源须要给予充足的斟酌和知足就会是胜利的楼盘”陆剑说现在，上海和良多处所都还能望到大而全的复合式楼盘，有大户型也有小户型，有住宅也有办公楼、酒店专家以为，这种想要包括所有形态的开发模式本身就是没有目的客户的做法

　　而据合富光辉总部公关经理介绍，这种直销式的营销模式已经成为合富光辉经营特点“代办署理商和开发商已经做到了最充足的深刻合作除了建材选择我们不涉足外，基础上所有的开发流程都有代办署理商的介入”这位公关经理这样介绍这个楼盘的代办署理模式

 - - - 体验式营销

　　北京“东方之子”是上海内行房产在北京代办署理的豪宅之一“我们在访问客户的时候会送价钱几百元钱的砚台并请求员工在第一次访问时记下他的一些生涯细节，好比车牌号是多少，抽什么牌子的香烟然后在客户来现场望房时，我们做到访问人员在大门外等待引路，服务生提供相应品牌的烟和酒水，体验间响起客户喜欢的音乐”内行房产总裁苏建源介绍“就是要让客户在第一次来望房子的时候就有熟习的家的感觉，也有被尊敬和礼遇的感觉”

　　体验式营销可以在销售初期助力不少，但后期的跟入推广一样主要

　　针对这种豪宅客户，内行的倾销做法不是公共媒体上打广告，也不是派发传单“我们只搞了一次PARTY，大部门房源的销售就解决了，而这笔钱比在报纸上打广告要廉价得多”

 - - - 全程营销

　　在开发商拿地阶段就入入项目谋划，这已经是目前比拟广泛的代办署理模式“这种做法有利于后期销售的整体性和延续性”业内人士介绍但是，显然这个模式代办署理业还没有真正做到精巧

　　“现在代办署理企业的市场调研只能说是一种市场数据的收集，但是谋划人员真正能从这些数据中归纳剖析出合理结论的才能还不够这须要代办署理业人士有很强的逻辑学、统计学和经济学功底显然现在还达不到这个程度”周明明说

　　“可以说，几乎所有的代办署理模式和可以炒作的点都已经被代办署理商想过用过了”归顾十几年代办署理业发铺史，信义不动产研讨中央主任于丹丹对《第一财经日报》表现专家介绍，未来代办署理业更应当从栖身的实际需求着眼，为房地产开发企业提供更适用、科学的建筑计划建议，以更贴切的品质描写打开销售市场因为未来很长一段时光内，上海的住宅销售对象只能是以自住群体为主，而他们的断定尺度多从栖身适用动身 -