王德勇：回归理性的房地产行业更有魅力

　　一、房价下跌毫不是调控本意

　　我们坚信，监管层对房地产行业调控的意图不是全盘否认房地产行业，而是逐步知足最宽大人民群众的住房需求正如建设部官员在1月22日所指出的一样，“既要防止房价上涨过快，也要防止过猛降落”房价暴跌无法和安居乐业划等号，只有社会稳固、经济发铺、金融系统安全、房地产供给安稳，政府通过调控稳固房价才有意义

　　1995年前后，为克制经济过暖，政府曾经大幅进步利率和存款筹备金率的从紧政策调整引起了房地产行业的营业利润率、房地产开发投资额、商品房销售价钱均同比降落，行业景气逆转历史不会简略反复，我们以为，当前的“从紧”虽然字面类似，本质完整不同

　　1、房地产行业发铺的历史阶段决议调控不以房价下跌为目标

　　1995年，住房市场化改革刚刚起步，商品房供给占城市住宅的比重不到8%，栖身需求仍旧依附福利分房来知足-2007年，商品房住宅占城市住宅比重已经超出了30%，绝大多数的新增住房需求须要通过商品房市场来解决在住房供给轨制改革后，商品房市场已经成为了住宅供给的主角，位置和当年不可同日而语

　　1995年，房地产在公民经济中仍旧无足轻重-今天，房地产行业拉动了近20个相干工业发铺一旦房地产行业景气逆转，银行、钢铁、建筑建材等行业都会一损俱损，建筑行业的劳动力需求也会大批降落绝管政府担忧经济过暖，但也只有必定的经济增添速度，特殊是房地产行业的繁华才能保证每年新增约2000万劳动力就业和社会稳固

　　2、房地产行业对金融系统的意义决议了调控不以房价下跌为目标

　　1997年，住房按揭贷款刚刚起步，区区131亿元人民币的范围在庞大的银行贷款余额面前微不足道-近10年来，因为按揭贷款的不良率一直坚持在1%-2%上下，银行对发放个人住房按揭贷款充斥暖情2006年，按揭贷款范围超过2.2万亿人民币，占银行贷款余额的9.44%和GDP的10.74%银行有超过20%的资产直接或间接用于房地产用处，近半数的资产和房地产典质物有关，房价下跌已经成为了银行系统不能蒙受之重

　　3、调控手腕本身阐明政府意图不在打压房价

　　1997年，规划经济和市场经济的转轨期，政府调控手腕单一，行政干涉容易造成“一抓就死，一放就乱”-2007年，政府在多年的调控之后伎俩更为市场化，目标也产生变化我们望到了政府通过信贷、土地、税收政策以改善居民栖身前提为基础目标的多管齐下

　　以进步首付为例，政府通过第一套住房和第二套住房的划分区别了自住性需乞降投资性需求，通过容许人均栖身面积低于当地人均住房面积的家庭购买第二套房区别了改善性需乞降投资性需求我们望到住房的投资者资金成本在上升，但仍见到银行系统对自住需求的按揭贷款鼎力支撑-以保障性住房建设为例，从各地出台的细则来望，保障性住房针对了家庭年收入2万元左右的低收入家庭，提供的是面积为50-60平米的中小住房，其目标不是代替商品房市场的职能，而是肯定市场作为供给主体，以政策补充市场的不足-从加息为例，2007年12月21日央行年内第六次调整存贷款利率时，维持长贷利率不变，已经显示了监管层对购房人蒙受才能的呵护

　　总之，绝管从字眼上望我们再次面对“防备房地产投资过暖”和“从紧的货泉政策”，但本轮调控是2004年以来对行业调控的深化，而毫不是对房地产改革的否认调控的目标是知足人民群众栖身须要，而不是打压房价

　　二、成交量长期萎缩更是不可容忍

　　房地产市场有不同的好处主体，好处之争决议了共鸣很难达成房地产企业须要有自己的话语权，也有才能表达有渠道传播自己的言论，于是“房价上涨合理论”、“泡沫论化为乌有”成了市场的强音但是房价上涨最直接要挟到的就是购房者的好处，住房福利轨制撤消后他们“安居梦”的实现只有通过市场化的渠道，遥高于收入的房价涨幅让他们不堪重负，怨声载道当这种声音不断汇集，形成一股合力之后天然有代言人来表达他们的心声除此之外，处所政府、中央政府、银行等等所处的位置不同，代表的好处不同，斟酌问题的立场也不同，综合造成了关于房价的争论

　　但是不管如何争论，政策都不会容许成交量大幅萎缩，因为它伤及了所有介入者的好处一旦成交量萎缩，中央政府失去了税收、GDP增添的一个驱动力-处所政府失去的是就业和财政收入-银行失去的是重要客户和利润起源-上下游企业失去了“饭碗”-购房者栖身前提的改善迟迟得不到知足这样这种情景，政策怎么会容许?

　　香港就是房地产调控政策不当的反例1997年香港政府为了解决住房问题，发布以遥低于市场价钱供给大批公屋，成果香港房价一落千丈，房屋竣工量降落，不少工薪阶层变成了“负翁”同时银行资产质量降落，香港经济遭遇了严峻打击，普通市民也涓滴没有从房地产和金融滑坡中获得好处香港政府不得不在2001年将公屋供给量恢复到正常程度

　　当前的政策调控，既要避免房价大幅上涨带来泡沫，更要防止房地产市场缩量引起的“群输”局势我们相信政府的调控才能，也相信本轮调控毫不会重蹈香港1997年的覆辙我们对未来政策入行了敏感性剖析，以为2008年最可能呈现的是中性格况在这一情况下，房价仍能维持同比上涨，行业整合将培养强者恒强的局势

　　当前市场对行业的预期倾向悲观，任何中性和乐观情景的呈现(如放开房地产企业上市融资、推出低税率的物业税、加息时坚持长贷利率不变动)，都是地产股行情的重要助推因素

　　三、自住需求扛起行业大旗

　　调控是对行业发铺的一次大考如果行业当前的繁华完整是由短线投契所驱动的，那么第二套房按揭贷款惩罚性的高利率和降落的杠杆将有损于行业长期景气如果高房价、高地价、高增添的局势存在着坚实的自住需求支撑，那么这次调控的影响只是心理层面，任何一次退潮都是投资者拾贝的良机

　　依照我们的房地产需求预测模型，未来10年，旧城改革将带来年平均2.82亿平米的住房刚性需求-旧有城市居民改善栖身程度，将须要5.17亿平米的新增住房供给-农村落人口入入城市，将发明3.76亿平米的住房需求，这部门住宅需求中有8.82亿平米须要通过商品房市场来解决2006年底，全国商品房竣工面积不外5.30亿平米，其中还包含了超过0.6亿平米的商业物业如果房地产开发行业停止不前，意味着未来10年每年都有超过4亿平米的自住需求无法实现，居民栖身前提止步不前，甚至呈现倒退如果住房需求得到知足，那么商品房供给须要在2015年内维持超过13%的增速

　　我们的模型没有单独斟酌投资需求，而将投资需求放到更为辽阔的视角中投资人买房，租房人租房，最终将反应到人均栖身面积增添上来这一考量也反应了我们对投资性需求的基础立场，即投资需求最终为自住服务，以长期持有获取稳固现金流和保值增值为目标，而不以短线炒房为目标跟着这次调控的出台，房地产市场的运行更加符合我们模型的假设可见影响商品房需求的要害变量只有四个-城市人均栖身面积程度、城市化入程、旧城改革速度和保障性住房建设

　　城市化入程有人口学的根据-住宅的折旧和更新有天然规律-通过国务院出台的保障性住房建设看法和各地细则来望，政府的归政府，市场的归市场也成为广泛共鸣-城市人均栖身面积的增添假设也是合理的美国人均栖身面积超过60平米，欧洲发达国度广泛在35-40平米，即使是住房紧缺的韩国目前也接近20平米，全世界中低收入国度的人均住房面积为17.6平米各国人均住房面积统计都是以使用面积和城市常住人口盘算的，而我国建设部颁布的人均住房面积是以户籍人口和房屋建筑面积盘算的(2005年后建设部结束颁布这一数据)按国际通用的人均栖身面积算法，2005年底我国城镇人均栖身面积只有15.33平米，尚低于全世界中低收入国度的平均程度政府的基础目标是人民安居乐业，任何调控都不应以降落居民的生涯质量为成本

　　我们对旧城改革速度、人均栖身面积进步速度和保障性住宅供给比例变动入行了敏感性剖析，发明其它假设不变，即使人均栖身面积年增添仅1%，行业在2015年前仍旧面临供不应求的局势同样的，其它假设不变，即使保障性住房占商品房供给到达60%(这几乎是不可能的)，商品房供给在2015年前也仍旧面临供不应求的局势

　　和发达国度比拟，房价收入比偏高、房屋房钱归报率偏低在我国事不争的事实但比拟社会保障系统发达的发达国度，购买首套不动产对未来生涯充斥不肯定性的居民意义重大-比拟全社会机遇相对均衡的发达国度，海内大中城市受教育和就业的机遇心义重大-比拟租房市场相对透明的发达国度，海内租房市场信息不合错误称和交易成本不可小望，低质量的房屋租赁市场无法从基础上知足居民的自住需求-比拟人口构造老化的发达国度，七，八十年代婴儿潮诞生的一代首次置业的暖情不可小望-比拟收入平均的发达国度，海内中高收入人群在大中城市购房才能不可小望-当市场对行业繁华有所犹豫，房价坚持安稳一段时光后，我们以为张望的自住购房需求将逐渐释放，推进行业健康成长

　　四、投资需求不会一落千丈

　　投资是风险和收益的均衡，房地产作为投资品，其价钱是金融市场一般均衡的一部门调控政策在短期内影响了投资者的贷款成本、房价预期和资金杠杆但财富效应、通货膨胀、汇率机制等因素使房地产成为资产配置的稳固组成部门和容纳社会多余流动性的重要渠道房地产投资需求的确受到调控的影响(特殊是按揭贷款利率变动)，但也毫不至于一落千丈

　　1、通货膨胀和实际利率为负，房地产投资备受青睐

　　2007年以来，我国步入了构造性通胀时期2008年初，为了防备全面通货膨胀，发改委甚至动用了直接的价钱节制，当前社会的通胀压力十分明显因此，绝管央行屡屡加息，但负利率局势至今没有产生基础变化，资金追求保值投资渠道的现象也没有产生变化从历史上望，房价波动重要体现在增添速度的变化，而不是绝对价钱的起落房地产作为收益稳固、保值增值的投资品种，知足了不少居民的投资请求

　　2、人民币升值加速，地产投资连续升温

　　1月22日，美联储发布大幅降息75个基点一面是不断扩铺的中美利差，一面却是小幅长期升值，境内资产升值预期不改这样的汇率机制对房地产投资需求有刺激作用，支撑着房地产的投资性需求详细剖析，目前的汇率机制晋升房地产价钱的内在逻辑包含-

　　A、小幅快跑的汇率轨制等于向国外资本发放了境内资产升值的邀请函虽然国度通过《关于规范房地产市场外资准入和管理的看法》、改动外商投资工业指点目录等办法限制外资涉足房地产行业，但外资仍旧能通过各种方法规避管制去年1-9月份，全国房地产开发企业应用外资为423亿元，同比增添63.2%，增速比同比加快16.6个百分点普华永道2007年7月份的研讨讲演显示，房地产行业并购金额同比从11亿美元猛增到33亿美元，并购数由41起增添到74起，在各行业中并购增幅第一，并购交易数居第二，并购金额居第三

　　B、国度限制外资入入房地产行业和投资物业，反过来推进外资租房需求，造成房钱上升根据国度统计局2007年9月末对5000家房地产公司的调查，外租商品房占出租商品房比重为13.3%，租赁行动集中在一线城市

　　C、人民币加快升值、克制商业逆差必然导致中国经济增添更加依赖自身需求，势必首创内需新时期从行业来望，房地产行业恰是对外依存度最低的行业之一

　　3、产权稳固性进步晋升房地产的投资价值

　　跟着物权法出台、市场经济完美，无论是土地的使用权、房产的所有权、收益的分配权、处理权稳固性都大幅进步，不动产权稳固性的进步会增添居民对不动产的投资

　　4、房地产技术门槛低，投资门槛有望降落

　　实业投资须要资金，也须要技术、企业家素质和良好的公共关系-股票投资须要了解证券市场知识和上市公司基础面-房地产作为投资品，既没有任何技术门槛，也不存在对投资主体更多的信息请求，低门槛吸引了社会闲置资金购入房地产而跟着资产证券化渐行渐近，房地产投资的资金门槛也有望降落，房地产投资门槛低的特色将更加明显

　　总之，房地产投资的价值不会因为一两次调控而变化，房地产的投资需求不会一落千丈